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臥龍視角

源文引用自:http://blog.sina.com.cn/s/blog_488d32180100a873.html
臥龍視角 (2008-07-27 22:54:37)

                          樓市迷局將在年底前明朗

                         〞〞2009年樓市發展將恢復常態

 

    08年的房市迷局已持續達半年之久,劫波未盡的樓市正在天堂與地獄間進行一場生死攸關的“拔河式”拉鋸戰,而這種狀態將會堅持多久,筆者通過調研分析,在年底前,樓市博弈將有望塵埃落定,剖析如下:

第一:政府是否“救市”將有明確答案

    所謂“解鈴還須系鈴人”,房地產市場能否走出迷局,市場是一方面,更多的取決于政府的宏觀調控政策,報道顯示:“在本月上旬,國務院總理溫家寶、國家副主席習近平、國務院副總理李克強、國務院副總理王岐山 4位中央領導在短短6天內,對5個經濟發達的外貿型省份進行了經濟考察和調研。調研地域之密集、時間之密集、高層人物之密集,自建國以來實屬罕見”。有資料顯示,“由于宏觀調控和全球需求減弱,中國今年第二季經濟增長率下滑至10.1%,低于第一季的10.6%,和去年全年的11.9%。6月居民消費價格指數(cpi)增幅為7.1%,遠低于2月時創下的12年高位8.7%”。

    而中共中央7月21日上午在中南海召開黨外人士座談會上,“胡錦濤總書記強調,下半年經濟工作的目標是:要繼續保持經濟平穩較快增長、努力推動經濟社會又好又快發展,繼續把抑制物價過快上漲擺在突出位置、努力把物價漲幅控制在合理的區間內。為了實現這個目標,必須穩定政策,保持政策的連續性和穩定性;必須適時微調,把握好宏觀調控的重點、節奏、力度;必須堅持區別對待、有保有壓,靈活而准確地解決問題”。有專家認為,“必須適時微調”,釋放出了下半年中央進行宏觀調控的新信號。

    從以上信息可以看出,國家經濟發展正處于十分關鍵的十字路口,下半年的國家宏觀調控政策適度微調將基本定局。有權威媒體證實,在下半年的政府經濟工作會議中,政府高層將就是否該放寬從緊信貸政策展開積極討論。由此,政府是否救市將有了明確答案,房地產市場將有望在國家宏觀調控政策的“適時微調”中走出迷局。

     第二:住宅成交量基本觸底,企業生、死將各有歸屬。有信息顯示,在今年上半年,深圳市房價跌幅達30%以上,北京市有三十多個樓槃的住宅成交量交了“白卷”,而在天津市,今天上半年市內六區住宅成交量同比下降幅度基本觸底(不是房價觸底,而是住宅成交套數):以六月份天津市內六區住宅成交量和2007年同比分析如下:

成交套數

2007年6月

2008年6月

同比

和平區

270

127

-53.0%

河東區

317

106

-66.6%

河西區

353

229

-35.1%

南開區

939

454

-51.7%

河北區

177

98

-44.6%

紅橋區

205

111

-45.9%

總計

2261

1125

-50.2%

    從圖表可以看出,市內六區總成交量較去年同期下降了50.2%,六個區下降幅度都比較大,最大的為河東區,較去年成交量下降了66.6%。而上半年本市市內六區商品住宅成交量同比2007年下降了47%。

    從以上銷售數據看,僅天津市上半年的房地產銷售同比降幅近50%,基本觸底,這種住宅成交量的銳減比房價的大跌更為可怕。由于地產企業的資金回款壓力達到極限,房地產企業洗牌不可避免,在年底前,地產企業的生與死將各有歸屬,地產迷局將不復存在。

     第三:奧運效應不復存在,房市預期回歸理性。

    目前,部分地區,特別是北京市將房價的增幅和房地產市場的利好很大程度押寶在北京奧運會上,奧運前房價必漲和奧運後房價大跌成為兩大極端觀點,這種判斷是否准確,房市真的會受奧運左右嗎,至2008年底,奧運效應對房地產市場的潛在影響和發展預期將不復存在,區域間的觀望情緒將得以消除,房市預期將回歸理性。

    綜上分析:由于政府救市態度的逐步明朗,房地產企業的重新洗牌、以及奧運預期的消除,房地產市場在年底前走出迷局將成為一種必然,市場的觀望和低迷期將有望隨之消除,2009年的樓市將重新步入穩定、健康發展的軌道。

 

 

 

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